IMU e prima casa: quando si paga e quando si ha diritto all’esenzione
L’IMU (Imposta Municipale Propria) è un tributo patrimoniale comunale che colpisce il possesso di immobili. Nonostante l’abolizione dell’imposta sulla prima casa per la maggior parte dei contribuenti, restano dubbi su chi debba realmente pagarla, in quali casi scatta l’obbligo e quando si ha diritto all’esenzione. Questo approfondimento chiarisce, con riferimento alle norme vigenti e alla più recente giurisprudenza, tutti i punti essenziali per capire come comportarsi.
1. Cos’è l’IMU e quando si paga
L’IMU si applica sul possesso di immobili, come previsto dall’art. 1, comma 740, della Legge 160/2019. In particolare, questo comma precisa che “il possesso dell’abitazione principale o assimilata non costituisce presupposto dell’imposta, salvo che si tratti di unità classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9”.
L’IMU è dovuta per le seconde case, gli immobili locati o sfitti, gli edifici commerciali e, appunto, le abitazioni principali di lusso. In tutti gli altri casi, l’imposta non è dovuta se l’immobile costituisce abitazione principale ai sensi di legge.
2. Abitazione principale ed esenzione
Per essere considerata abitazione principale – e quindi esente da IMU – l’immobile deve essere:
- l’unica unità immobiliare posseduta nel Comune;
- la residenza anagrafica del contribuente;
- il luogo in cui il contribuente dimora abitualmente.
Non si applica l’esenzione alle abitazioni di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9).
Con la sentenza n. 209/2022 della Corte Costituzionale, è stato chiarito che l’esenzione spetta anche se solo il contribuente ha residenza e dimora nell’immobile, senza coinvolgere l’intero nucleo familiare, superando una prassi restrittiva in passato applicata.
3. Chi è il soggetto passivo IMU
Il soggetto passivo dell’IMU non è sempre il proprietario. Lo stabilisce con chiarezza l’art. 1, comma 743, della Legge 160/2019, secondo cui sono obbligati al pagamento:
- il proprietario dell’immobile;
- il titolare di un diritto reale di godimento: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
- il genitore assegnatario della casa familiare in seguito a separazione legale, se il giudice ha costituito un diritto di abitazione;
- il concessionario di aree demaniali;
- il locatario in caso di leasing immobiliare.
Ciò significa che anche chi non è proprietario, ma ha un diritto reale sull’immobile, è considerato possessore giuridico e quindi è il vero soggetto obbligato al pagamento IMU.
4. Proprietario e possessore: chi paga davvero?
Facciamo chiarezza. Se una persona è proprietaria di un immobile, ma un’altra vi abita con un diritto reale (es. diritto di abitazione), sarà quest’ultima a dover versare l’IMU.
Lo ha ribadito anche la Cassazione con l’ordinanza n. 4329/2025, affermando che l’IMU è dovuta da chi ha il possesso dell’immobile in base a un diritto reale anche se non è il proprietario. In questo caso, il proprietario è escluso da ogni obbligo fiscale, purché il trasferimento sia tracciabile.
Non è sempre il proprietario a dover pagare l’IMU.
Se un immobile è utilizzato stabilmente da un familiare, oppure se esiste un accordo che attribuisce il godimento dell’abitazione a un soggetto diverso dal proprietario, può essere opportuno verificare chi sia realmente il soggetto passivo IMU. Lo Studio può esaminare la documentazione disponibile e valutare se vi siano i presupposti per una corretta impostazione giuridica e fiscale della posizione.
5. Scrittura privata registrata e comunicazione al Comune
Un diritto reale può essere attribuito anche con una scrittura privata, a condizione che:
- sia registrata presso l’Agenzia delle Entrate;
- il trasferimento del possesso sia comunicato tempestivamente al Comune.
La Cassazione civile sez. trib., 19/02/2025, n. 4329 ha stabilito che la costituzione del diritto reale di abitazione su un fabbricato mediante scrittura privata registrata, anche se non autenticata, è sufficiente a trasferire l’obbligo IMU all’habitator, esonerando completamente il proprietario, purché il Comune ne sia stato informato prima dell’annualità d’imposta contestata.
6. Quando si ha diritto all’esenzione
Una volta che il diritto reale è formalmente riconosciuto e registrato, l’IMU non è dovuta se il titolare:
- risiede anagraficamente nell’immobile;
- vi dimora abitualmente;
- e l’immobile non è classificato come di lusso.
In questi casi, l’esenzione si applica pienamente e il proprietario formale è esonerato dal versamento.
Hai un secondo immobile utilizzato stabilmente da un familiare?
Prima di considerarlo automaticamente soggetto a IMU, può essere utile verificare se esistono i presupposti per costituire o documentare correttamente un diritto reale di abitazione in favore del familiare che vi risiede e dimora abitualmente. Lo Studio può esaminare la situazione concreta, la documentazione disponibile e gli eventuali effetti fiscali, alla luce della normativa IMU e della giurisprudenza più recente.
7. Riferimenti normativi e giurisprudenziali
- Art. 13 D.L. 201/2011
- Art. 1, commi 740, 741, 743, Legge 160/2019
- Corte Costituzionale, 13/10/2022, n. 209: dichiarata l’illegittimità costituzionale della norma che subordinava l’esenzione alla dimora e residenza dell’intero nucleo familiare nell’abitazione principale.
- Cassazione civile sez. trib., 19/02/2025, n. 4329: la scrittura privata registrata trasferisce l’obbligo IMU al titolare del diritto di abitazione, esonerando il proprietario.
- Cass. civ., Sez. V, n. 4292/2025
Conclusioni
L’IMU può sembrare una materia tecnica, ma con un quadro normativo chiaro e il supporto della giurisprudenza, è possibile stabilire con certezza quando l’imposta è dovuta e da chi. Se vivi stabilmente in un immobile che ti è stato concesso con un diritto reale, sei tu – e non il proprietario – il soggetto obbligato. E se risiedi e dimori abitualmente in quell’immobile, l’IMU può non essere dovuta.